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배곧 중심상권 내 오피스텔 공매
주소지 : 경기도 시흥시 배곧동 228-2 다인로얄팰리스배곧6차, 1213호, 1203호, 1204호 개별 매각
용도 : 오피스텔
면적 : 토지 2.9평, 건물 14.3평
처분방식 : 압류재산 매각
감정가 : 180백만원
유찰횟수 : 3회
최저가 : 108백만원(40%↓)
1. `공매재산명세서` 확인!
공매 물건의 공매재산명세서는 입찰기간 7일 전부터 온비드를 통해 확인 가능.
이번 물건의 경우 9월 23일 입찰개시로, 공매재산명세가 아직 오픈되어있지 않음
>> 감정평가서를 확인해서 최소한의 정보라도 수집
감정평가서에 따르면, 1213호와 1204호는 전입신고 세대 없음
2. 임차인 정보 확인!
((사진))
전체 매각세대 중 (1). (3)호는 전입세대가 없는것으로 확인 했으나,
추후 공매재산명세서를 확인해서 임차인 정보 확인 필요.
(1), (3)호 임차인 없거나 대항력 없을것으로 추정
3. 등기부등본을 통한 권리관계 확인!
등기부를 확인해서 말소기준권리를 확인
소유주는 교보자산신탁회사 단독소유이고, 2022년 12월 14일의 압류로 공매공고 진행
지자체의 압류는 당해세로 보이나, 선순위 임차인은 없는것으로, 말소기준이되어 소멸됨
말소기준권리는 `시흥시-징수과`의 압류. 기준일은 2022-12-14일
4. 플랫폼을 이용한 시세분석!
◈ 최근 매매가
- 150백만원 수준, 최고가 180백만원
◈ 최근 전세가
- 140백만원~150백만원 수준, 전세율은 75%
◈ 주변시세
- 평당 570만원
5. 손품팔아 입지분석!
| 항목 | 내용 | 비고 |
| 매매가 | 150백만원 | |
| 전세가율 | 75%이상 | |
| 세대수 | 한동에 144세대, 4개동(5, 6, 7, 8차) 576세대 | 300세대 이상 선호 |
| 거래량(6개월) | 동일면적 매매 6건, 전세 2~30건 | 1,000세대 이상 : 3%이상 300~1,000세대 : 5% 이상 |
| 주차장 | 세대당 0.96대 | 세대당 주차대수 |
| 엘베 | 있음 | |
| 편의시설 | 주상복합, 중심상권 | 단지내 커뮤니티센터 등 |
| 구조 | 방3 화1 | 방향, 방 개수 |
| 거주후기 | 주차문제, 시스템에어컨 부재 | 특이사항 확인 |
| 교통 | 대로변 인접, 지하철은없음 | 역세권, 버스노선 |
| 교육 | 가까운초등학교 600m | 학군 |
| 진입도로 | 중심상권이라 도로편리 | |
| 편의시설 | 상권좋음, 편의시설 다수, 롯데마트200m | 병원, 마트, 편의점 등 |
| 유해시설 | 중심상권이라 음식점, 술집, 노래방 등 다수 | 교도소, 묘지, 유흥시설 등 |
6. 입찰가격 산정해보기!
감정가 : 180백만원
최저가 : 108백만원
매매시세 : 150백만원
전세시세 : 130백만원
수익전략 : 오피스텔이다보니 단기매도 보다는 임대를 통한 수익실현이 유리
입찰가 : ?
부동산 권리분석은 경매의 성패를 가르는 핵심 단계입니다.
철저하고 면밀한 분석으로 리스크를 최소화하고, 안전한 투자를 실현하는 것이 목표입니다.
권리분석을 단순한 절차가 아닌 성공적인 경매의 출발점으로 삼고,
항상 신중한 자세로 임하려고 합니다.
이 글을 보시는 모두가 정확한 정보와 분석을 통해 탁월한 성과를 이루고,
지속적으로 성장하는 투자자가 되길 바랍니다.
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