[권리분석] 인천 서구 청라웰카운티 아파트 공매

 

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인천  서구 청라웰카운티 아파트, 공매 물건

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공매물건은 `공매재산명세서`를 우선 확인!
 

우선, 온비드 접속을 통해 공매재산명세서를 확인을 통해 
기본적인 재산의 정보와,
가장 중요한 전입세대, 그리고 점유관계를 확인한다.

 

 

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점유자는 소유주(체납자) 본인인 것을 확인

 

 

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임차인이 있는 경우, 전입일을 확인!

 

공매재산명세를 통해 점유자를 확인 했고, 소유주인것을 알았으니

임차인은 없는것으로 결론낼 수 있다.

그럼 말소기준권리만 확인하면 되겠다.

 

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 임차인 없음

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등기부등본을 통한 권리관계 확인!

 

이제 등기부를 확인해서 말소기준권리를 확인 해보자.

이 물건의 말소기준권리는 2020년에 설정된 근저당권이다.

이후에 화려한 가압류와 압류가 설정되어 있으나, 가장 빠른 날짜는 근저당이니 모두 말소된다.

 

권리상 하자가 없음을 확인하고, 시세를 분석 해본다.

 

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말소기준권리는 근저당권. 기준일은 2020년 2월 28일

 

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네이버부동산과 호갱노노를 통해서 매매, 전세등 거래량과 매수세를 가늠해본다.

전체 692세대이며, 모두 동일한 평형(33~34평)으로 구성되어 있다.

단지 바로 앞에 초등학교, 중학교가 있고 뒤편으로 고등학교도 있다.

 

약 700m, 도보 10분거리에는 지하철7호선 라인이 들어설 예정이라, 

역세권 입지도 확보 가능해 보인다

 

대략적인 매매가와 전세가를 확인 했으면, 이제

입찰가격을 산정 해보자.

 

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입찰가격 산정해보기!

 

이번 회차의 최저가는 452백만원이고, 감정가는 452백만원이다. 1회차다.

감정평가일이 3개월 미만이므로 현재 시세와 크게 차이가 있을거같지 않다.

입찰하는 경우 부가적인 세금까지 고려하여 수익률을 계산해보고, 입찰여부를 정한다.
나름 객관적인 입찰가 산정과 수익률 분석을 위해 사용중인 엑셀시트로 시뮬레이션을 해보자.

 

 

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대략적인 수익률을 목표치를 정해두고, 입찰에 참여하려고 노력하고 있다.

단기매매하는 경우나 임대를 통해 월세수익이 나올경우

모두 고려해서 다양한 전략을 만들어본다.

 

이번 물건지는 현재시점으로 전세 물량이 나와있는게 없는데,

최근까지도 전세거래가 이루어진것을 봐서는

전세를 놓는다면 금방 임차인을 구할수도 있을걸로 보인다.

아무튼 이번 건은, 감정가가 실제 거래가보다 낮게 책정되어 있어,

이번 1회차에 낙찰자가 나오지 않을까 싶다

과연, 이번회차에 낙찰받아가는 사람이 있을까? ㅎㅎ