인천 문학동 빌라, 캠코공매
인천 문학동, 문학IC와 인접한 위치의 빌라 건물이다
2001년 준공한 구축빌라로, 지상 4층건물 중 4층 매물이 공매로 나왔다.
`공매재산명세서` 확인!
우선, 온비드 접속을 통해 공매재산명세서를 확인을 통해
기본적인 재산의 정보와,
가장 중요한 전입세대, 그리고 점유관계를 확인한다.
점유자는 임차인인 것으로 구두진술했다고 기록되어있다.
임차인이 있는 경우, 전입일을 확인!
공매재산명세를 통해, 점유자가 존재하는것을 확인했다.
임차인으로서 전입신고일자는 2015년 4월 30일이고,
배분요구종기일 전에 배분요구도 마친것을 확인했다.
이 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인이다.
선순위 임차인 있음
등기부등본을 통한 권리관계 확인!
이제 등기부를 확인해서 말소기준권리를 확인 해보자.
이 물건의 말소기준권리는 2023년의 부천세무서의 압류이다.
대항력을 갖춘 선순위 임차인이 있기 때문에,낙찰금액이 임차인의 배분금액보다 작은 경우,차액을 낙찰자가 인수하게 된다.
그치만 빌라이고, 임차액이 7천만원으로 매매가보다 낮은 수준이라입찰가를 산정할때 참고만 하면 되겠다.말소기준 이후의 권리는 모두 소멸된다.
말소기준권리는 압류. 기준일은 2023년 7월 18일
플랫폼을 이용한 손품 시세조사
빌라의 경우는 네이버부동산이나 호갱노노의 플랫폼에서 시세분석하기가 까다롭다.
보통은 디스코 어플이나
국토교통부 실거래가 조회를 통해서 가늠해본다
정확한것은 임장을 통해 주변 부동산에 문의하고
임대수요변화나 임대가격을 확인해보는것이 필요하다.
빌라입찰 시에는 매수를 고려해서 좀 더 까다롭게 검토해 볼 필요가 있다.
우선 실평수는 12평 이상인 경우, (방 3개)가 수요가 있다.
또한 실평수와 대지권을 확인해야 하며, 만약 대지권이 없이 건물만이라면 입찰을 피하는게 좋다.
다세대의 경우는 보통 매매 거래가 활발하지 않기때문에,
전월세의 임차를 내는 것으로 생각하는것이 정신건강에 좋다.
나의 경우, 이러한 리스크를 생각해서
입찰가를 매매가보다 전세가를 고려해서 작성하는것이 도움이된다.
특히 임대가 바로나가지 않을것을 고려해서,
대출이 있다면 이자계산도 미리해볼 필요가 있다.
시세분석을 통한 입찰가 산정!
이번 회차의 최저가는 약 92백만원이고, 감정가는 103백만원이다.
감정평가일이 3개월 미만이므로 현재 시세와 크게 차이가 있을거같지 않다.
최근 동일층수의 매매가는 137백만원 이었고,
전세는 실거래가 조회시스템에서 올해 7월, 75백만원에 계약된 것을 확인했다.
다른 층이지만 22년에는 보증금 500에 월세 50의 월세계약도 있다.
이런 과거 계약사항을 다 고려해서 입찰가를 산정해보자!
다세대, 빌라의 경우 단기매매는 아파트에 비해 어렵다는것이 일반적이다.
오히려 임대를 통해 월세수익이 나올경우를 고려해서
수익전략을 세워보거나,
수리를 통해 가치를 상승시켜 매매를 성사시킬 수 있도록 고려해볼 필요가 있다.
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