인천 간석동 금호아파트, 지분 공매 물건
이번 공매물건은 지분공매 물건으로, 아파트의 1/5의 지분이다.
지분공매의 경우, 시간이 오래 걸릴 수 있지만 수익률을 높이기 쉽고
매도가 때때로 손쉽게 이루어질 수 있는 것으로 알고있다.
그치만, 지분 구성에 따라 협상도 잘 안되고 돈이 묶이게 될 수도 있으니,
자세히 살펴봐야겠다.
공매물건은 `공매재산명세서`를 우선 확인!
우선, 온비드 접속을 통해 공매재산명세서를 확인을 통해
기본적인 재산의 정보와,
가장 중요한 전입세대, 그리고 점유관계를 확인한다.
전입세대 확인결과, 점유자는 소유주 본인으로 보인다
임차인이 있는 경우, 전입일을 확인!
공매재산명세를 통해, 점유자의 정보를 확인했다.
전입세대주는 한**으로, 소유주일 가능성이 높아 보인다.
이제 등기사항을 통해 말소기준권리를 확인하자.
임차인은 없음
등기부등본을 통한 권리관계 확인!
이제 등기부를 확인해서 말소기준권리를 확인 해보자.
우선, 등기부 갑구를 보니, 한** 가족이 상속받아 지분을 구성한 물건이다.
다만, 전체 지분 중 1/5지분은 이미 강제경매를 통해 매각되어있고,
나머지 중 1/5에 해당하는 부분이 이번 공매로 나오게되었다.
전체 지분 중 1/5는 강제경매로 낙찰받은 제3자, 3/5는 상속지분(가족), 1/5가 이번공매건이다.
이 물건의 말소기준권리는 1987년에 설정된 근저당권 이다.
이 근저당은 상속시기에 모든 공유자에게 설정되었으나, 22년에 1/5의 지분이 강제경매로 매각되면서,제3자에 해당하는 1/5를 제외한 나머지 가족 4/5가 근저당권에 해당되도록 변경되어있다.
다만, 오래된 근저당이고 채권최고액이 780만원으로 소액이라
이미 변제는 마쳤으나 등기상에서 없애지않은 경우일 수 있겠다.
그다음 순위의 권리는 88년에 설정된 근저당권으로, 장**과 채무관계에 따라 설정되었다.
지분경매이고, 오래된 아파트이다 보니
등기부 상에 지금까지 다양한 종류의 저당권과 소유자, 지분 변동사항이 있다.
꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있겠다..
말소기준권리는 87년 혹은, 88년 근저당권?
네이버부동산과 호갱노노를 통해서 매매, 전세등 거래량과 매수세를 가늠해본다.
해당 아파트는 87년 승인된 구축아파트로,
상반기 16건 실거래가 있어 약 3% 수준의 거래량을 보인다.
인천시청역을 바로 앞에 두고있어 초역세권이지만,
오래된 아파트다보니 거래량이 많지 않다.
공매에 나온 물건과 같은 평수의 매매가는 250백만원 수준으로 거래되고 있고,
호가는 270~280으로 매물이 나와있다.
전세는 150백만원~160백만원 수준으로 거래되고 있다.
대략적인 매매가와 전세가를 확인 했으면, 이제
입찰가격을 산정 해보자.
입찰가격 산정해보기!
이번 회차의 최저가는 4680만원이고, 감정가는 5200만원이다.
입찰하는 경우 부가적인 세금까지 고려하여 수익률을 계산해보고, 입찰여부를 정한다.
특히 이번 물건은 지분물건이므로, 고민해볼 출구전략이 여러가지 있을 것 같다.
대략적인 수익률을 목표치를 정해두고, 입찰에 참여하려고 노력하고 있다.
단기매매하는 경우나 임대를 통해 월세수익이 나올경우.
모두 고려해서 다양한 전략을 만들어본다.
이번 건은, 아직 내 목표 수익률을 달성에는 최저입찰가격이 낮지않아보인다.
특히나 지분으로 나와있지만, 공유자가 모두 가족이 아니고 일부(1/5)의 제3자가 포함되어있어
의견을 맞추거나 합의를 이끌어내는데에 변수가 생길 수 있어보인다.
이런 리스크를 상쇠하기 위해서는 좀 더 큰 리턴을 기대해야 하기에,
한번 더 유찰되고 다음 차수 입찰기일이 나오기를 기다려보기로 한다.
지분 물건은 처분하는데 시간이 좀 더 걸릴 수 있지만,
권리분석과 물건분석만 확실히 잘 할 수 있다면
좋은 수익률을 기대해볼만한 물건이다.
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